הערכת שמאי לדירה: למה זה קריטי לפני כל עסקת נדל"ן?

בין אם הנכם שוקלים לרכוש דירה בעיר מסוימת, למכור או להשכיר את הדירה שבבעלותכם – כך או כך, מוטב שלא תוותרו על הערכת שמאי לדירה. לא פעם, העסקה נראית “ברורה מאליה” על סמך עסקאות דומות באזור – אבל בפועל, הפרטים הקטנים הם אלה שעושים את ההבדל הגדול.

אחת הדוגמאות הקלאסיות היא של אדם שפנה לשמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי דירתו בטרם מכירתה. מדובר בדירת מגורים במרכז הארץ, בקומה האחרונה. במהלך הפגישה ציין הלקוח שמספר מתווכים שביקרו בדירה טענו כי נעשו עסקאות רבות באזור בבניינים דומים, רק בקומות נמוכות יותר, ולפיכך “אין בעיה” להעריך את שווי הנכס.

הוא אף הוסיף כי החליט להסתייע בשמאי מקרקעין בשל לחציה של רעייתו. אלא שבתום בדיקות מקיפות התברר שבטאבו צמוד הגג לדירת הלקוח בלבד, וכי קיימת על הנכס תכנית מאושרת להוספת חדר מעל הגג.

זכויות בנייה והיטל השבחה

בנסיבות המקרה, המשמעות הייתה ששווי הדירה גבוה בכמה מאות אלפי שקלים מהמחיר שהמוכר תכנן מלכתחילה לדרוש בעדה. יתירה מכך, במועד מכירת הדירה עתיד היה לחול על המוכר תשלום של היטל השבחה בגובה מחצית מעליית שווי הנכס – סכום שאינו מבוטל.

ממצאיו של שמאי המקרקעין הובילו את הלקוח לתמחר את דירתו מחדש, תוך שהוא מגלם במחיר הן את עליית ערך הדירה בעקבות זכויות הבנייה שנוצרו במסגרת אישור תכנית בניין עיר, והן את היטל ההשבחה שנגזר מהעלייה בשווי המקרקעין.

מיותר לציין כי הפנייה להערכת שמאי לדירה חסכה מהלקוח עסקת נדל"ן במחיר הפסד – ועוגמת נפש רבה.

לא רק הערכת שווי הנכס – אלא גם בדיקה מעמיקה של תשריטים, היתרים וחריגות

אנשי הצוות המקצועי מבית חברת טדי שמאות מקרקעין מבהירים שהערכת שמאי לדירה איננה מסתכמת בהשוואה לעסקאות קודמות שנעשו בנכסים דומים בסביבת הנכס. מדובר למעשה בבדיקה מעמיקה החולשת על מכלול רחב של תחומים ובוחנת פרמטרים רבים בהיבט החקיקתי, הכלכלי, המשפטי וההנדסי.

לדוגמה, בלשכת רישום המקרקעין נערכת בדיקה לגבי רישום זכויות הנכס בטאבו – לרבות עיקולים, שעבודים והערות אזהרה. ניתן להזמין גם את תשריט הבית המשותף, כדי לוודא שהשטחים המוצמדים לדירה (כגון חניה או מחסן) אכן רשומים כחלק מהנכס, ולזהות שינויים או חריגות שאינם תואמים לרישום הרשמי.

במקביל נבדק תיק הבניין של הנכס, המספק מידע על היתרי בנייה, תכניות אדריכליות, פרטים על חריגות בנייה, תוספות ושינויים שנעשו בנכס – כדי לוודא שהנכס נבנה בהתאם להיתרים ושאין בו בעיות תכנוניות שעלולות “להתפוצץ” בזמן הלא נכון.